产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和人本的城市开发哲学，为中国的新型城镇化提供了可资借鉴的模式样本。2009年以来，以知识密集型的创新产业为引领，以多功能的城市综合体为载体的现代化产业新城集中涌现，并逐渐成为当下中国产业园区的主要发展方向。十九大明确指出实施创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴发展等发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，这为产业新城提供了更大的发展契机。

产业新城行业发展现状分析

在我国，产业园区作为经济社会发展的产物，早期得益于世界产业转移分工。目前，随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业(工业)园区正在向“产城一体化”的综合性产业新城转变，区域功能结构更为复合、全面，对产业服务的配套要求也更为精细化、多元化。

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据中研产业研究院《2022-2027年中国产业新城行业投资策略分析及深度研究报告》分析：

据不完全统计，国内目前已有产业新城122个，尤其以“京津冀、长三角、长江中游、珠三角”四大城市群居多，分别为41个、35个、13个、6个。同时，参与产业新城开发运营商的主体较为多元，包括专业运营商、房地产企业、实业企业等。

从产业新城的区域分布来看，产业新城建设主要分布在京津冀、长三角、长江中游、珠三角、中部等地区，是我国经济发展水平最高、人口最为密集的五大城市群。

目前深圳、天津、重庆、成都、南京、郑州、珠海、惠州、普宁项目已进入建设运营阶段，与上海、广州、武汉、东莞、佛山等地政府签订合作建设协议。并与前海自贸区、美国硅谷、英国、以色列、巴林、新加坡、香港、台湾等区域达成战略合作，与华为、港中大、深创投、猛狮科技、前海联控、大疆、京东等企业机构实现全方位合作。

有产业园区行业资深人士指出，在众多传统房地产开发企业眼里，产业地产行业未来可期，但转型并非易事，只能“八仙过海，各显神通”。其中，星河产业集团就以独有的“产权/租金/服务换股权”运营模式进入产业地产，这一模式得到了房地产类企业转型企业的一致认可。对于房地产企业而言，最合适的路径就是通过产业办公切入园区业务，因为房地产可以整合住宅和商业社区资源，相当于做城市中心的产城社区。

产业新城运营商资产增速整体上升

中指研究院发布的《2022中国产业新城运营商评价研究报告》显示，2021年，随着产业新城步入“运营为王”的时代，运营商资产增速整体呈上升趋势，产业投资板块持续发力，带动园区开发业务发展，运营商持续升级产业空间载体，产业新城物业销售与租赁收入较上期均大幅增加。

报告称，从盈利规模来看，运营商净利润规模在5-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过50亿元。随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营的成功转型，产业新城投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源。然而，产业投资存在明显的周期性和不确定性，运营商在净利润增长方面也表现出明显的波动。

报告指出，随着产业新城运营商加速分化，运营商应不断提升自身运营管理能力，创新盈利模式，从而提高市场竞争能力，实现产业新城的高质量发展。

产业新城的运营商在进行产业定位时，不仅通过与国际知名的产业研究机构进行合作，为其项目进行合理产业定位，而且越来越多的运营商通过自建产业研究平台的形式，来持续跟踪产业发展趋势，以增强自身对产业的判断力，从而更加熟悉产业发展脉络。此外，产业新城项目对龙头企业引进的关注度越来越高，这就更需要基于长期系统发展的角度来研究主导产业，主导产业定位越准，项目对龙头企业的吸引力就更强，这样能更好地实现项目顺利落地。

当前随着我国产业转型升级步伐的加快，创新驱动持续引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断得到优化。此外，都市圈建设不断推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破。产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体，在未来中国经济和社会发展中的作用将进一步凸显。

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